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MIETRECHT

Im Bereich des Miet- und Wohnungseigentumsrechtes vertrete ich einzelne Wohnungseigentümer ebenso wie zahlreiche Wohnungseigentümergemeinschaften. Auch Hausverwaltungen zählen zu meinen regelmäßigen Mandanten. Meine Vertretung umfasst die außergerichtliche Interessenswahrnehmung und die gerichtliche Vertretung.

Das Mietrecht ist in den §§ 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Das Wohnraummietrecht behandelt den Teilbereich des Mietrechts, der die Mietverhältnisse über Wohnraum regelt. Es enthält Sondervorschriften zum Schutz der Mieter im Vergleich zum Mietrecht über Räume, die keine Wohnräume sind (gewerbliches Mietrecht, §§ 578 ff. BGB).

 

Das Wohnraummietrecht trägt "der überragenden Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt des menschlichen Daseins“ Rechnung (sog. soziales Mietrecht). Der Gesetzgeber muss bei mietrechtlichen Regelungen sowohl die Belange des Mieters als auch die des Vermieters in gleicher Weise berücksichtigen. Eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung steht mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozialgebundenen Privateigentums nicht in Einklang.

 

Das Wohnraummietrecht ist in §§ 549 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt.

 

Wohnraum in diesem Sinne ist jeder Gebäudebestandteil, der zu dauerhafter privater Wohnnutzung geeignet und bestimmt ist. Ein Hotelzimmer fällt beispielsweise nicht darunter.

 

Das Wohnraummietrecht enthält insbesondere Spezialvorschriften zur Form des Mietvertrages, zur Höhe der Kaution, zu den Betriebskosten, zur Miete und deren Erhöhung, zum Vermieterpfandrecht, dem Wechsel der Vertragspartner, zur Kündigung sowie zu Zeitmietverträgen. Wichtige Nebengesetze sind die Betriebskostenverordnung (BetrKV) und die Heizkostenverordnung (HeizV). Weitergehende Einschränkungen gelten bei öffentlich gefördertem Wohnraum (WoFG, WoBindG).

 

Diese vertragsrechtlichen Vorschriften werden flankiert durch die prozessrechtlichen Besonderheiten der Wohnraummiete. Für Streitigkeiten ist unabhängig vom Streitwert in erster Instanz das Amtsgericht zuständig (§ 23 Nr. 2a GVG). In Räumungsurteilen wird in der Regel eine Frist gewährt (§ 721 ZPO). Gegen jeden der (Mit-)Besitzer der Wohnung ist ein gesonderter Räumungstitel erforderlich (§ 750 Abs. 1 ZPO).

 

Durch die Mietrechtsreform 2013 wurden die Verfahrenshürden bei Räumungsklagen, die sich auf Dritte in einem Mietverhältnis berufen, von denen der Vermieter nicht vor einer bestimmten Fristen Kenntnis hatte, abgebaut. Außerdem kann der Vermieter bei Zahlungsklagen wegen ausstehender Mieten künftig in Prozessen beantragen, dass der Mieter für nach Rechtshängigkeit fällig werdende streitige Geldforderungen Sicherheit leistet (§ 940a ZPO). Tut er dies nicht, kann der Vermieter im beschleunigten Verfahren die Räumung per einstweiliger Verfügung betreiben.

 

Darüber hinaus wurde die Berliner Räumung im bundesdeutschen Recht verankert. In dem neuen § 885a ZPO wird es dem Gerichtsvollzieher bei Räumungen gegen sog. Mietnomaden ermöglicht, den Eigentümer in den Besitz einzuweisen, beispielsweise durch bloßes Austauschen der Türschlösser. Eine weitere wichtige Neuerungen sind die Kündigungsmöglichkeiten, die ausgeweitet wurden. So kann einem Mieter fristlos gekündigt werden, der mit Zahlung der Mietkaution in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht (§§ 543, 569 Abs. 2a Satz 1 BGB).

 

Schließlich ist eine Minderung für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen, soweit ein Mangel der Mietsache auf Grund einer energetischen Sanierung eintritt (§ 536 Abs. 1a BGB).